מדריך לרוכש דירה  : כל מה שחשוב לדעת בבואכם לרכוש דירה !

רכישת דירה מקבלן – בדיקת רישום הזכויות בנכס

הדבר הראשון שחשוב לבדוק, לפני שרוכשים דירה יד שנייה, היכן רשומות הזכויות בדירה.

אלה האפשרויות השונות לרישום:

• הזכויות רשומות בטאבו (לשכת רישום מקרקעין);
• הזכויות רשומות במנהל מקרקעי ישראל;
• הזכויות רשומות בחברה משכנת (קבלנית או ממשלתית) המנהלת את הרישום עבור הדיירים, כגון עמידר, חלמיש וכד'.

ההתנהלות מול כל אחד מהגופים האמורים והמשמעות של רישום הזכויות בכל אחד מהם שונה. לכן, חשוב לבצע בדיקה באמצעות עו"ד מנוסה בתחום, עוד לפני שמחליטים על רכישת הדירה. התנהלות עצמאית עלולה לסכן את הרוכשים שאינם מיומנים בבדיקה.

זכויות צד ג'

בנוסף לבדיקת רישום הזכויות בנכס, חשוב לבדוק גם האם רשומות על הזכויות בדירה זכויות לטובת צדדים שלישיים, כגון: משכנתא, עיקולים, שעבודים וכו'. הבדיקה תעשה בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל, ו/או בחברה המשכנת וברשם המשכונות.

היתרי בנייה

למרבה הצער, דירות יד שנייה רבות נמכרות עם תוספות בנייה שונות, שנבנו ללא היתרי בנייה. הדבר עלול להוות אבן נגף, באישור קבלת משכנתא מהבנק, ואף לגרום לדחיית הבקשה. טרם אישור משכנתא, הבנק עורך  בדיקת הנכס ע"י שמאי מקרקעין, שאחראי לבדוק קיומם של היתרי לדירה, לרבות כל השטחים הכלולים בה על מנת לשלול חריגות בנייה בניגוד לדין. במידה והשמאי מוצא חריגות, הבנק רשאי לדחות את בקשת הקונה לאישור משכנתא, דבר שעשוי לגרום להפרת חוזה ע"י מי מהצדדים על כל המשתמע מכך.

כדי להימנע ממצב זה, חשוב לבצע בדיקה מוקדמת של הדירה ע"י אדריכל/שמאי מטעם הקונה, לדרוש מהמוכרים להמציא את היתרי הבנייה ולהצהיר מול עו"ד שהדירה בנויה כדין. יש לכך חשיבות גם מבחינת המוכר, מאחר שמוכר שלא יעשה כן, עלול למצוא את עצמו מפר חוזה שלא בידיעתו, ולשלם את הפיצוי הקבוע בחוזה !

מיסים בעסקאות מכר נכסי מקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה, תשכ"ג-1963) מסדיר את כל נושא מיסוי מכר ורכישת מקרקעין ובכלל את עסקאות מכר דירות יד שנייה. החוק משתנה לעיתים תכופות, בהתאם למטרות שמכתיבה הממשלה. כך, לדוגמא בעידן הנוכחי, הממשלה מעוניינת לצנן את שוק הנדל"ן הרותח ולאפשר ליותר זוגות צעירים לרכוש דירה. אחת הדרכים לעשות זאת היא באמצעות ניסיון לצמצם את מספר הרכישות של "דירות להשקעה". זאת, ע"י הטלת/העלאת מיסים שונים על בעלי דירות, המעוניינים לרכוש דירה נוספת, במטרה למנוע ממשקיעים השקעה בדירות ולנתב אותם להשקעות אחרות.

מס רכישה

חבות מס רכישה המוטל על רוכש דירה הנה מדורגת ותלויה בעובדת היות הדירה הנרכשת דירה יחידה או נוספת לרוכש.

מדרגות מס הרכישה מתעדכנת אחת לשנה, לכן חשוב לבדוק ולערוך חישוב מס הרכישה בעזרת מחשבון המצוי באתר משרד האוצר ונגיש לכל. 

להלן קישור לסימולטור של משרד מיסוי המקרקעין אשר מסייע בעריכת חישוב המס.

https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/frmFirstPage.aspx?cur=1#nbb

מס שבח

מס שבח הוא מס שמוטל על מי שמוכר דירה ובבעלותו רושמות יותר מדירה אחת, או על מי שמוכר דירה יחידה, שיש בה גם זכויות בנייה (במקרה זה, יחול המס רק על חלק שווי זכויות הבנייה).

חשוב להדגיש כי מכירה של דירה שהתקבלה אצל המוכר בירושה והמוריש היה בעלים של דירה יחידה טרם פטירתו, ואילו היה מוכרה עתה היה פטור מתשלום מס , הרי מכירתה ע"י היורש פטורה גם היא ממס, גם אם ליורש (המוכר) מספר דירות.

באשר למכירת דירה שהתקבלה במתנה, החוק קובע תקופת המתנה "צינון" של עד חלוף תקופה של ארבע שנים עד למכירתה, על מנת שניתן יהיה לזכות בפטור ממס שבח במכירתה .

הנוסחה לחישוב שיעור חבות מס השבח היא נוסחה מורכבת ומסובכת. החישוב נעשה לרוב ע"י עו"ד שעוסק בעסקאות מכר מקרקעין, מכיר את אופן החישוב ויודע להשתמש במחשבונים היעודיים לכך.

חשוב לציין שבמסגרת חישוב מס השבח, ניתן לנכות הוצאות שונות שהשקיע המוכר בדירה במהלך השנים.

כך לדוגמא, ניתן להפחית מחבות מס השבח את כל ההוצאות בגין שיפוץ הדירה, התקנת מזגנים, ואף את סכום  הריבית הריאלית שהרוכש שילם על המשכנתא שנטל למימון רכישת הדירה.

לניכוי ההוצאות כאמור ופריסת מס השבח, שמתיר המחוקק, יש חשיבות כלכלית עצומה, מאחר שלעיתים, על אף שהמוכר מכר את הדירה ברווח, הוא לא ייאלץ לשלם מס שבח, בעקבות ניכוי ההוצאות!

היטל השבחה

היטל השבחה הוא מס עירוני, שמוטל על מוכר דירה, בגין החלטות שונות שהתקבלו בוועדות הבנייה של הרשות המקומית המאשרות הרחבת בנייה ותוספות לדירות קיימות, כגון: תוכניות תב"ע, הקלות וכד', שמימושן משביח את הנכס.

כפי שניתן להיווכח, נושא המיסוי מורכב  מאוד ואינדיבידואלי לכל מוכר ולכל לעסקה. לכן, בכל עסקת מקרקעין, בין אם מדובר בעסקת מכירה ובין אם מדובר בעסקת רכישה, חשוב מאוד לבדוק מבעוד מועד אם קיימת חבות מס ומה שיעור המס, לשקלל את חבות המס במכלול השיקולים לביצוע העסקה ולעגן את הדברים בהסכם המכר.

תחום מיסוי המקרקעין משתנה חדשות לבקרים. מכאן נגזרת החשיבות לבחור בעורך הדין המתמחה בתחום, המשתתף באופן פעיל בהשתלמויות שונות שמקיימת לשכת עורכי הדין ו/או גופים פרטיים אחרים בנושא המיסוי וכי הוא מעודכן ובקיא בכל ההוראות והתקנות המתחדשות לעיתים קרובות.

רכישת דירה מקבלן – מנגנוני ביטחון

עסקת מכר דירה היא עסקה יקרה מאוד. לא פעם, מדובר בעסקה היקרה ביותר שאדם מבצע בחייו. לכן, גם לאחר שעו"ד ביצע את כל הבדיקות הנדרשות, חשוב לנקוט משנה זהירות, ולעגן בהסכם המכר מספר מנגנוני ביטחון, שיגנו על הרוכש ועל כספו.

מהם מנגנוני הביטחון המומלצים?

חלוקת התשלום ורישום הערת אזהרה

במהלך המו"מ על פרטי החוזה, חשוב להקפיד על חלוקת התשלומים באופן ש"יבטח" את הרוכש וימנע מצב שהמוכר קיבל את מרבית הסכום, מבלי שסוכמו/הובהרו כל הפרטים החשובים (למשל: המצאת היתרי בנייה), ו/או לא הובטחו זכויותיו של הרוכש, באמצעות רישום הערת אזהרה, שמטרתה למנוע עסקאות כפולות ומנוגדות. ההמלצה בעניין זה היא להעביר את התשלום הראשון למוכר רק לאחר ובכפוף לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה על הזכויות בדירה.

חשבון נאמנות

כדי שהזכויות בדירה יעברו באופן מלא לרוכש ויירשמו על שמו, נדרש להעביר לטאבו, לקראת סוף תהליך עסקת המכר, מסמכים ואישורים שונים, כגון אישור על תשלום/ פטור ממס שבח; אישור מהרשות העירונית על כך שהוא אינו חייב כספים לעירייה (חוב ארנונה, חוב בגין היתרי בנייה, או חוב היטלי השבחה ופיתוח); ייפויי כוח; שטרות מכר וכו'.

כדי להבטיח שהמוכר ימציא את כל המסמכים הדרושים ויסיים את כל תהליך העברת הזכויות, מומלץ מאוד להשאיר חלק מהתמורה (בדרך כלל, התשלום האחרון) בחשבון נאמנות שינוהל בידי עורך הדין המייצג. כך שבסוף התהליך, יוכל עורך הדין לוודא שבידיו מצויים כל אותם המסמכים הנדרשים לרישום הזכויות ע"ש הקונה ורק לאחר מכן יעביר את הכספים המופקדים בידיו הנאמנות, לידי המוכר.

רכישת דירה מקבלן -סיכום

עסקאות מכר של דירה יד שנייה הנן עסקאות מורכבות, מבחינות רבות, כפי שתואר לעיל בקצרה. לכן, חשוב להיות מיוצגים ע"י עורך דין בעל ניסיון וידע בתחום, כבר מהשלב הראשון של העסקה.

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד.

בכל מקרה ספציפי מומלץ לפנות לעו"ד לקבלת ייעוץ משפטי .

• מיכאל אבירם, עו"ד, מגשר ונוטריון, בוגר אוניברסיטת ת"א, בעל ניסיון וותק של למעלה מ- 25 שנים, בתחום דיני המקרקעין והמשפחה.

רח' הפלדה 3 אור-יהודה, טל: 03-5332720