טלפון: 03-533-2720 | כתובת: הפלדה 3, אור יהודה

קונה דירה חדשה מקבלן – חשוב לדעת !

עסקת רכישת דירה נחשבת לאחת העסקאות היקרות ביותר לכל אחד מאתנו, על כן נדרשת זהירות יתר בבואנו לרכוש דירה בכלל, ודירה חדשה מקבלן, בפרט.

עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את הרוכשים
בניגוד לעסקאות מכר של דירות יד שנייה, רבות מעסקאות המכר של דירות חדשות מתנהלות מבלי שהרוכשים מקבלים ייעוץ משפטי או מלווים ע"י עורך דין מטעמם. הסיבה לכך היא שהרוכשים סבורים, בטעות, כי מאחר שלקבלן יש עורך דין שניסח את ההסכם, הרי שגם הזכויות שלהם מוגנות.
מדובר כמובן בהנחה מוטעית מן היסוד, מאחר שעיקר תפקידו של עורך הדין מטעם הקבלן הוא להגן על זכויות הקבלן, במסגרת הוראות הדין, לכן, בכל חוזה מכר של קבלן ניתן למצוא סעיף שמדגיש כי עורכי הדין של הקבלן אינם מייצגים את הרוכש וכי לרוכש הומלץ לפנות לקבלת ייעוץ ע"י עורך דין מטעמו.

אל תסתמכו על כך שהקבלן ימלא אחר כל הוראות החוק!
סיבה נוספת שבעטיה רוכשי דירות קבלן מוותרים על ליווי עורך דין מטעמם, נעוצה בהנחה שלפיה הם מוגנים במסגרת חוק המכר דירות (תשל"ג-1973) (להלן: "החוק"). רוכשים אלה נשענים על סעיף בחוק (7א) שקובע כי אין להתנות עליו אלא לטובת הרוכש, וסומכים בתמימות על הקבלן כי לא יכלול בחוזה הוראות שסותרות את החוק.
על בסיס הנחה שגויה זו, חלק גדול מקרב הרוכשים חותם על הסכם המכר, מבלי לקורא את כל החוזה, הכולל עשרות עמודים הכתובים בשפה משפטית מעייפת.

מטרת החוק אכן נועדה להגן על הרוכשים ובמהלך השנים החוק עבר תיקונים רבים, במיוחד לאחר "פרשת חברת חפציבה", אשר נכנסה להלכי חדלות פירעון והותירה רוכשים רבים ללא דירה וללא כסף, מכיוון שכספי הרוכשים לא הובטחו כיאות, כך שהרוכשים למעשה איבדו את כל מה שהיה להם.

בעקבות הפרשה תוקן החוק, ונקבע בתיקון כי קבלן לא יוכל לקבל מהרוכש תשלום מראש (על חשבון התמורה) בסכום העולה על 7% משווי העסקה, אלא אם ימציא לרוכש בטוחה המבטיחה את החזר הכספים, במקרה ויפשוט את הרגל ו/או לא יוכל לסיים את הבנייה.
הבטוחות מפורטות בחוק, כשהפופולרית מבניהם הנה הערבות הבנקאית המכונה בשם "ערבות חוק מכר".
חרף האמור לעיל, המציאות מלמדת כי ישנם קבלנים שכוללים בחוזי המכר הוראות מנוגדות לחוק, או שמנסחים את הדברים בצורה שנתונה לפרשנות, אשר אינה מטיבה עם הרוכש.

בדקו את כל הזכויות וההיתרים של הקבלן
רוכשים רבים יוצאים מנקודת הנחה שקבלן משווק פרויקט של דירות למכירה, רק אחרי שכל האישורים הדרושים מצויים בידיו. בפועל, רבים מהקבלנים מתחילים בשיווק במקביל לתהליך הגשת הבקשות לאישורים.
לכן, חשוב מאוד לבדוק האם הקבלן אכן בעל הזכויות בקרקע ועצם קיומם של ההיתרים הנדרשים.
לדוגמא, יש לוודא שהקבלן אכן זכה במכרז של רשות מקרקעי ישראל (ככל שמדובר על מקרקעי ישאל), האם מצוי בידיו היתר לבנייה על הקרקע, וכי הקרקע אכן מאושרת לבנייה למגורים.

לא לוותר על ליווי בנקאי
חשוב מאוד לבדוק אם הפרויקט מלווה ע"י בנק וכי כל כספי התמורה מופקדים בחשבון הליווי באמצעות פנקס שוברים מיוחד לפרויקט.
למעשה, ליווי בנקאי מבטיח את כספם של הרוכשים ומונע השנות מקרה כמו "חפציבה".

חשוב לשים לב גם למועד החזרת הערבויות לקבלן בסיום הבנייה ומסירת הדירה לרוכש. מקובל שבתום הבנייה, הרוכש מחזיר לקבלן או לבא כוחו את כל הערבויות שקיבל. יחד עם זאת, יש להיזהר מאוד בעניין זה, בעיקר כשמדובר באדמות מנהל מקרקעי ישראל, מאחר שעצם קבלת הדירה אינה מבטיחה את הזכויות על הקרקע. הזכויות מובטחות רק לאחר חתימה על חוזה חכירה ספציפי בין המנהל לבין הרוכש. על כן חשוב להבטיח שהערבויות יופקדו בחשבון נאמנות מיוחד שינוהל ע"י עו"ד מטעם שני הצדדים, אשר ידאג להחזירן לקבלן רק לאחר חתימת ההסכם חכירה ספציפי בין רשות מקרקעי ישראל לבין הרוכש או כנגד רישום הערת אזהרה בטאבו לטובת הרוכש.

לסיכום: רכישת דירה חדשה מקבלן היא עסקה מורכבת ויקרה מאוד. לכן, אין לוותר על ליווי משפטי האמצעות עו"ד מטעם הקונים, שיבדוק היטב את הסכם המכר ויגן על הרוכשים מפני סיבוכים מיותרים.

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור תמציתי של התיקון לחוק. בכל מקרה ספציפי מומלץ לפנות לעו"ד לקבלת ייעוץ משפטי .
• מיכאל אבירם, עו"ד, מגשר ונוטריון, בוגר אוניברסיטת ת"א, בעל ניסיון וותק של למעלה מ- 25 שנים, בתחום דיני המקרקעין.

סגירת תפריט
Call Now Button דילוג לתוכן